Захист прав пайовиків: як захистити свої інтереси під час пайового будівництва

Стати господарем власної квартири мріє чи не кожна доросла людина в Україні. Але ціни на ринку нерухомості, здається, прагнуть протилежного. Для багатьох розв’язанням цієї головоломки стає участь у пайовому будівництві. Воно дає можливість вносити кошти частинами протягом досить тривалого часу, а по завершенню будівництва отримати ключі від омріяних квадратних метрів. На перший погляд ідеальна формула, але чи так це насправді?

Як стати пайовиком будівництва?

Пайовики — це люди, котрі, по суті, купують житло, що існує лише на папері. Тобто, компанія-забудовник розробляє проект будинку та пропонує бажаючим придбати квартиру. Далі укладається договір, у якому чітко прописуються права та обов’язки сторін.

Забудовник повинен:

1. Вчасно звести та здати в експлуатацію будинок.
2. Побудувати житло відповідної якості, вказаної у договорі.
3. Передати у власність саме ту квартиру, що обрав пайовик.

Пайовик зобов’язується вчасно вносити кошти за майбутню власність.

Безперечними перевагами пайового будівництва є можливість купити житло у розстрочку, при цьому стартовий капітал може бути досить не великим. Також такий вид угоди передбачає відчутну знижку на нерухомість.

Але звернемо увагу на ризики. А їх тут чимало. По-перше, компанія може кинути справу на півдорозі, тобто заморозити будівництво або ж і зовсім не почати його. На жаль, новини про те, як ошукані вкладники мітингують біля викопаного котловану, котрий так і не став омріяним житлом не є рідкістю. Також забудовник може здати квартири із значним запізненням по строках. Побудувати споруду поганої якості та з порушенням технічних вимог.

Як убезпечити себе під час пайового будівництва?

Щоб не потрапити в халепу, варто дуже відповідально підійти до придбання житла на етапі будівництва. Далі наведемо перелік дій, котрі допоможуть знизити ризики.

Ретельна перевірка забудовника та документів

Перед укладанням договору про вступ до пайового будівництва потрібно зібрати дані про компанію. Інформацію можна знайти у:

• Єдиному державному реєстрі — дані про реєстрацію забудовника, його найменування, статутний капітал, стан, тощо.
• Нотаріуса — інформацію про боргові зобов’язання забудовника, санкції відчуження нерухомого майна або його обтяження. Послуга не безкоштовна, проте отримані дані допоможуть прояснити багато важливих моментів про компанію, котрій збираєтесь передати власні гроші. Якщо не маєте бажання перевіряти інформацію самостійно або не впевнені, що зробите це якісно, довірте цю справу кваліфікованому фахівцю.
• Єдиному реєстрі судових рішень — історія судових справ за участі забудовника.

Наприклад, якщо забудовник має кредити або інші обтяження майна — це поганий варіант для інвестицій. Згідно існуючого законодавства арештувати можуть і незавершене будівництво. В такому випадку, пайовики втрачають і гроші, і можливість отримати житло.

Також важливо досконало вивчити установчі та дозвільні документи компанії. Перевірити чи стоїть дана юридична особа на обліку у податковій, Пенсійному фонді. Обов’язковою є наявність ліцензії на проведення будівельних робіт. Крім цього, важливо звернути увагу на термін її дії. Найкращий варіант, коли до спливу дії хоча б два роки.

Якщо компанія-забудовник не викликала підозр, втрачати пильність зарано. Далі настає черга проаналізувати інвестиційний проект. Тут звернуть увагу на:

• законність отримання земельної ділянки під будівництво;
• наявність відповідного правового режиму користування наділом;
• наявність уже успішно реалізованих проектів.

Зібрати інформацію можна з державних реєстрів, у нотаріальних конторах. Не зайвим буде переглянути інформацію в інтернеті.

Аналіз договору

В Законі України «Про інвестиційну діяльність» сказано, що інвестування у будівництво житлових будинків з недержавних джерел може відбуватися тільки за посередництва фондів фінансування будівництва або фонди операцій з нерухомістю. Також фінансування можливе через:

1. Інститути спільного інвестування.
2. Реалізацію цільових облігацій.

Інші варіанти вкладення коштів у будівництво законом заборонені. Тобто, якщо забудовник пропонує укласти договір із ним напряму, потрібно негайно припинити будь-яку співпрацю з такою компанією. Посередниками виступають компанії, що мають дозвіл на проведення даної діяльності та володіють статутним фондом не менше 1 млн євро.

Угода, що укладається із визначеними законом посередниками має назву договір управління майном. Простими словами: фонд заключає договір із забудовником та виплачує йому кошти на будівництво. На цьому етапі фонд є власником, поки що, віртуального житла. Пайовик платить кошти фонду, а по завершенню будівництва отримує права власності на квартиру.

Документ, що укладається між пайовиком та фондом має містити перелік обов’язкових пунктів. А саме:

1. Адреса будинку, номер квартири.
2. Поверх, розміщення на план-схемі.
3. Площа та планування.
4. Строки завершення будівництва та ввід в експлуатацію.
5. Термін оформлення права власності на інвестора.

Останній пункт особливо важливо контролювати. У багатьох договорах вказують тільки термін введення в експлуатацію, а про оформлення прав власності «забувають». Також у документі важливо зазначити санкції за порушення даних термінів.

Наприкінці, наголосимо на тому, що потрібно звертати увагу на найменші деталі. Наприклад, важливим є навіть розмір шрифту, який використовується для друку договору. Якщо в документах є частини, що важко прочитати інвестор має насторожитись. Це сигнал до глибшої перевірки такого забудовника.

Перед тим, як прийняти рішення стати пайовиком будівництва та вкладати власні кошти у поки що неіснуючі квадратні метри, наполегливо рекомендуємо проконсультуватися у компетентного адвоката. Правник зможе провести якісну перевірку забудовника та дасть фаховий висновок стосовно нього. Такий підхід збереже ваші нерви, час та гроші.