Защита прав дольщиков: как защитить свои интересы во время долевого строительства

Стать хозяином собственной квартиры мечтает едва ли не каждый взрослый человек в Украине. Но цены на рынке недвижимости, кажется, стремятся к обратному. Для многих решением этой головоломки становится участие в долевом строительстве. Оно дает возможность вносить средства частями в течение достаточно длительного времени, а по завершению строительства получить ключи от заветных квадратных метров. На первый взгляд идеальная формула, но так ли это на самом деле?

Как стать дольщиком строительства?

Дольщики — это люди, которые, по сути, покупают жилье, существующее только на бумаге. То есть, компания-застройщик разрабатывает проект дома и предлагает желающим приобрести квартиру. Далее заключается договор, в котором четко прописываются права и обязанности сторон.

Застройщик должен:

1. Вовремя возвести и сдать в эксплуатацию дом.
2. Построить жилье соответствующего качества, указанного в договоре.
3. Передать в собственность именно ту квартиру, которую выбрал дольщик.

Дольщик обязуется вовремя вносить средства за будущую собственность.

Несомненными преимуществами долевого строительства является возможность купить жилье в рассрочку, при этом стартовый капитал может быть достаточно не большим. Также такой вид сделки предусматривает ощутимую скидку на недвижимость.

Но обратим внимание на риски. А их здесь немало. Во-первых, компания может бросить дело на полпути, то есть заморозить строительство или же и вовсе не начать его. К сожалению, новости о том, как обманутые вкладчики митингуют возле выкопанного котлована, который так и не стал желанным жильем не является редкостью. Также застройщик может сдать квартиры со значительным опозданием по срокам. Построить сооружение плохого качества и с нарушением технических требований.

Как обезопасить себя во время долевого строительства?

Чтобы не попасть впросак, стоит очень ответственно подойти к приобретению жилья на этапе строительства. Далее приведем перечень действий, которые помогут снизить риски.

Тщательная проверка застройщика и документов

Перед заключением договора о вступлении в долевое строительство нужно собрать данные о компании. Информацию можно найти в:

• Едином государственном реестре — данные о регистрации застройщика, его наименование, уставный капитал, состояние и тому подобное.
• Нотариуса — информацию о долговых обязательствах застройщика, санкции отчуждения недвижимого имущества или его обременения. Услуга не бесплатная, однако полученные данные помогут прояснить много важных моментов о компании, которой собираетесь передать собственные деньги. Если нет желания проверять информацию самостоятельно или не уверены, что сделаете это качественно, доверьте это дело квалифицированному специалисту.
• Едином реестре судебных решений — история судебных дел с участием застройщика.

Например, если застройщик имеет кредиты или другие обременения имущества — это плохой вариант для инвестиций. Согласно существующему законодательству арестовать могут и незавершенное строительство. В таком случае, дольщики теряют и деньги, и возможность получить жилье.

Также важно досконально изучить учредительные и разрешительные документы компании. Проверить стоит ли данное юридическое лицо на учете в налоговой, Пенсионном фонде. Обязательным является наличие лицензии на проведение строительных работ. Кроме этого, важно обратить внимание на срок ее действия. Лучший вариант, когда до истечения действия хотя бы два года.

Если компания-застройщик не вызвала подозрений, терять бдительность рано. Далее наступает очередь проанализировать инвестиционный проект. Здесь обратят внимание на:

• законность получения земельного участка под строительство;
• наличие соответствующего правового режима пользования наделом;
• наличие уже успешно реализованных проектов.

Собрать информацию можно из государственных реестров, в нотариальных конторах. Не лишним будет просмотреть информацию в интернете.

Анализ договора

В Законе Украины "Об инвестиционной деятельности" сказано, что инвестирование в строительство жилых домов из негосударственных источников может происходить только при посредничестве фондов финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью. Также финансирование возможно через:

1. Институты совместного инвестирования.
2. Реализацию целевых облигаций.

Другие варианты вложения средств в строительство законом запрещены. То есть, если застройщик предлагает заключить договор с ним напрямую, нужно немедленно прекратить любое сотрудничество с такой компанией. Посредниками выступают компании, имеющие разрешение на проведение данной деятельности и обладающие уставным фондом не менее 1 млн евро.

Соглашение, заключаемое с определенными законом посредниками называется договор управления имуществом. Простыми словами: фонд заключает договор с застройщиком и выплачивает ему средства на строительство. На этом этапе фонд является владельцем, пока что, виртуального жилья. Дольщик платит средства фонда, а по завершению строительства получает права собственности на квартиру.

Документ, заключаемый между дольщиком и фондом должен содержать перечень обязательных пунктов. А именно:

1. Адрес дома, номер квартиры.
2. Этаж, размещение на план-схеме.
3. Площадь и планировка.
4. Сроки завершения строительства и ввод в эксплуатацию.
5. Срок оформления права собственности на инвестора.

Последний пункт особенно важно контролировать. Во многих договорах указывают только срок ввода в эксплуатацию, а об оформлении прав собственности "забывают". Также в документе важно указать санкции за нарушение данных сроков.

В конце, отметим, что нужно обращать внимание на малейшие детали. Например, важным является даже размер шрифта, который используется для печати договора. Если в документах есть части, которые трудно прочитать инвестор должен насторожиться. Это сигнал к более глубокой проверке такого застройщика.

Перед тем, как принять решение стать дольщиком строительства и вкладывать собственные средства в пока несуществующие квадратные метры, настоятельно рекомендуем проконсультироваться у компетентного адвоката. Юрист сможет провести качественную проверку застройщика и даст профессиональное заключение относительно него. Такой подход сохранит ваши нервы, время и деньги.