Купити нерухомість в Україні — що потрібно знати

Для більшості придбання житла — важливий крок у житті. Тому закономірно, що при цьому виникає ряд запитань. Особливо, якщо ми вперше робимо подібну покупку. Зазвичай емоції переповнюють нас, адже власне житло — мрія багатьох. Та все ж питання купівлі нерухомості потребує максимальної уваги і обізнаності. Це стосується як первинного так і вторинного ринку. Ризик натрапили на шахраїв завжди існує. Щоб мрія не обернулася розчаруванням і рядом проблем, ми без поспіху маємо вивчити, які ж документи для купівлі квартири необхідно зібрати і розібратися в ситуації.

Пошук житла — агентство чи самостійно?

Як купити нерухомість в Україні? Досвід знайомих, поради друзів, які недавно купували житло, інформація у соцмережах — це все звичайно корисно і ніколи не завадить. Але не забуваємо, що кожен випадок індивідуальний і завжди виникають нюанси, які самому важко передбачити.

Нерідко купівля здійснюється через агентства нерухомості. Вони, згідно підписаного договору, підбирають об’єкт, надають супутні послуги і рекомендації до моменту укладення угоди купівлі-продажу. Зазвичай в таких договорах агентство вказує про те, що воно не несе відповідальності за інформацію, яка не є доступною для них. А саме:

• іпотеки;
• арешти;
• ризики;
• попередні власники;
• угоди.

Такими питаннями займаються юридичні компанії або адвокати, які мають на це повноваження і доступ до необхідної для покупця інформації. Ця послуга зазвичай має назву «всебічна юридична експертиза об’єкту нерухомості». Вона доволі розповсюджена, дозволяє вивчити і отримати детальну історію об’єкта, можливі ризики, якщо такі є. Адвокат не займається пошуком житла, а просто перевіряє його на наявність певних проблемних моментів.

Адвокат з нерухомості у Вінниці

Олександр Малик

Телефонуйте: +38 (096) 109-76-08

Вторинний ринок — послідовність пошуку

За статистикою приблизно половина покупців при виборі житла надають перевагу вторинному ринку. Об’єкти вторинного ринку мають свою історію з рядом підводних каменів і особливостей. Їх обов’язково слід врахувати і дослідити.

Складено алгоритм дій для купівлі житла на вторинному ринку:

• знайомство з власником;
• перевірка документів на право власності;
• перевірка відсутності боргів;
• письмова згода всіх власників;
• підписання договору.

Для початку ми знайомимося з продавцем, виявляємо чи являється він власником чи довіреною особою. Якщо він не є власником, то повинен мати оригінал довіреності на здійснення продажу житла. Звичайно, бувають випадки, коли довіреність не являється гарантією правомірності дій. Тому для надійності варто наполягати на знайомство з власником. Це дає змогу нам переконатися що дії правомірні.

Перевіряємо всі документи

Далі безпосередньо перевіряємо квартиру чи будинок. Переконаємося, що продавець є власником. Для цього він має надати оригінальний документ, що засвідчує право власності. Як показує досвід, копія, навіть завірена нотаріально, не завжди є гарантією права власності. Які документи можуть бути:

• свідоцтво про право на спадщину;
• договір купівлі-продажу (обміну);
• рішення суду.

Крім цього право власності обов’язково має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Цей реєстр можна побачити на сайті Мін’юсту. Наявність цифрового підпису дозволяє отримати необхідну інформацію відразу ж. БТІ ж може надати більш розгорнуту інформацію за потреби.

Варто перевірити чи дане житло не є предметом судового спору. Це можна зробити в Реєстрі судових рішень. Власник чи довірена особа має надати довідку про те, що в даному житлі не прописаний більш ніхто крім власника чи його членів родини.

В Єдиному реєстрі боржників слід перевірити чи немає боргів за комунальні послуги. Це можна зробити вивівши в форму пошуку прізвище власника чи когось з прописаних в житловому об’єкті.

Переходимо до підписання договору

Переконавшись, що все в порядку, можна приступити до підписання договору. Щоб вдало купити нерухомість в Україні, варто пам’ятати про тонкощі оформлення документації. Згідно з статтею 657 Цивільного кодексу існує встановлена нотаріально форма цього договору. Якщо є необхідність укладання попереднього договору, то він має повністю відповідати основному договору. В іншому випадку обидва договори вважатимуться недійсними.

Що ще потрібно врахувати

Варто звернути увагу на деякі важливі моменти:

1. Якщо у житла не один власник, то для оформлення продажу документи для купівлі будинку повинні містити нотаріально завірені згоди кожного з власників.
2. Якщо у квартири кілька власників, то потрібно нотаріально підтверджене згоди на продаж від кожного з них.
3. Також якщо правом власності володіє неповнолітня особа, угоди не може бути укладена без дозволу органів опіки.
4. Або якщо житло придбане особою, яка на той момент перебувала в офіційному шлюбі, угода не може бути затверджена без письмової згоди дружини чи чоловіка.
5. Технічний паспорт на житло, який знаходиться у власника при продажу сканується у нотаріуса, оригінал передається новому власнику.
6. Документи для купівлі квартири передбачають наявність оцінки нерухомості. Вона реєструється в Єдиній базі звітів оцінки майна і є підставою для нарахування податку.

На перший погляд все не так складно, хоча обсяг роботи чималий.

Навіть користуючись цим алгоритмом, звичайна людина може не помітити деяких нюансів при оформленні документів для купівлі будинку. Або по наявності паперів повірити на слово в деяких запитання. Особливо, коли довго спілкуємося з продавцем і починаємо довіряти. Тому, навіть, якщо всі етапи перевірки виконано самостійно, варто перестрахуватися і звернутися по допомогу до юриста.

Чимало покупців припускаються помилок через поспіх, надмірну довірливість чи відсутність досвіду. Вивчаючи договір або інші документи, людина може навіть не зрозуміти, які зобов’язання насправді бере на себе і які ризики можливі. Дрібний шрифт, застереження або те, що на момент підписання не здається істотним, пізніше грає поганий жарт з новими власниками такого житла.

Тому після самостійної перевірки все ж не завадить консультація вузького спеціаліста. Особливо, якщо певні моменти викликали сумніви чи підозри. Оскільки документи для купівлі квартири повинні бути підготовлені ідеально, а всі інші ризики теж повинні бути виключені.