Визнання договору купівлі-продажу нечинним

Стати власником житла – мрія багатьох, тож купівля-продаж нерухомості сьогодні доволі типова процедура. І хоч договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, все одно ніхто не застрахований від порушення своїх прав чи інших обставин. Саме тому і продавець, і покупець за певних умов можуть відмовитися від своїх зобов’язань. У цій статті розглянемо, які ж є підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним, які юридичні процедури потрібно для цього пройти та які наслідки можуть очікувати сторін договору після визнання його недійсним.

Підстави для оскарження договору купівлі-продажу

Щоб договір купівлі-продажу мав юридичну силу, він повинен відповідати ряду вимог, зокрема таких:

1. Особи, які укладають такий договір, мають бути дієздатними.
   Якщо одна зі сторін договору є неповнолітньою або визнана судом недієздатною, то це підстава визнати його нечинним.
2. Укладення договору має відповідати внутрішній волі учасників. Якщо одну зі сторін змусили укласти його під тиском, або одну зі сторін ввели в оману, або сторона надала інформацію іншій, яка є неправдивою, це також підстава для визнання правочину недійсним.
3. Договір має бути укладено у письмовій формі, встановленій законом, і завірений нотаріусом. Правочин, не завірений нотаріусом, згідно зі статтею 220 Цивільного кодексу України, є нікчемним, тобто таким, що не породжує правових наслідків. Такий договір уже не потрібно визнавати недійсним.
4. Укладення договору повинно мати на меті реальну купівлю-продаж об’єкта. Якщо сторони, укладаючи договір насправді мали іншу мету (наприклад, оформлення об’єкта нерухомості на підставну особу, тобто без наміру насправді продавати його), то такий правочин є фіктивним, а отже, суд може визнати його недійсним.
5. Договір купівлі-продажу, що укладається батьками (усиновлювачами) не має порушувати права та інтереси їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Однак це лише загальний перелік вимог, недотримання яких може призвести до визнання його нечинним. Кожен конкретний випадок унікальний, тож якщо у вас виникають сумніви щодо правочину, потрібна консультація юриста, звертайтеся до адвоката з нерухомості, який проаналізує ваш договір та підтвердить чи спростує наявність підстав для визнання його недійсним.

Особливості визнання договору купівлі-продажу недійсним

Визнати правочин недійсним може суд. Проте щоб суд розглянув вашу справу, потрібно юридично грамотно сформулювати позовні вимоги.

Перше, що вам потрібно зробити – зібрати докази, що підтверджуватимуть підстави для визнання договору недійсним. Це можуть бути документи, покази свідків, висновки експертів тощо. Якщо ви пробували врегулювати спір у досудовому порядку, але це зробити без допомоги суду не вдалося, також надайте підтвердження.

Позовну заяву подавайте до міського, районного чи міськрайонного суду за місцем знаходження нерухомого майна або за місцем знаходження відповідача. За подання позову вам потрібно буде сплатити судовий збір. Якщо ви подаєте позов як фізична особа, то сума судового збору становитиме 0,4 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (у 2026 році це 1211,2 грн). Якщо позов про визнання договору купівлі-продажу недійсним подає юридична особа чи фізична-особа підприємець, то сума судового збору дорівнюватиме 1 прожитковому мінімуму для працездатних осіб (у 2026 році це 3028 грн).

Суд у справі про визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним може ухвалити одне з таких рішень:

1. Визнати договір недійсним, за умови, що справді є підстави для цього. Внаслідок такого рішення договір купівлі-продажу втрачає юридичну силу, покупець зобов’язаний повернути об’єкт покупцеві, а покупець – повернути гроші. У разі якщо нерухомість повернути неможливо, суд може застосувати компенсацію.
2. Визнати договір дійсним. Це може бути в тому разі, якщо суд не знайде достатньо підстав для визнання правочину недійсним.
3. Визнати договір частково недійсним. Це означає, що лише окремі положення договору будуть змінені або виключені з нього, а сам договір продовжуватиме бути чинним.
4. Застосувати додаткові заходи, як-от визнати незаконною реєстрацію права власності чи зобов’язати відшкодувати збитки.

На ухвалення судом рішення впливають конкретні обставини, законодавчі норми й наявність доказів.

Чи можна розірвати договір купівлі-продажу без суду?

Так, договір можна розірвати за взаємною згодою сторін. Якщо покупець і продавець погоджуються розірвати договір, то вони мають оформити додаткову угоду. Або ж одна сторона може ініціювати це питання за наявності підстав. Якщо у самому договорі прописати умови, за яких його може бути розірвано (наприклад, за несвоєчасну оплату коштів покупцем), то договір може бути розірвано відповідно до цих умов.

Однак якщо сторони не можуть самостійно домовитися про розірвання договору, тоді це питання варто розв’язувати в судовому порядку.

Які наслідки визнання договору недійсним?

У разі визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним, він втрачає юридичну силу, а все, отримане сторонами за договором, має бути повернуто одна одній у повному обсязі.

Оскарження договору купівлі-продажу – доволі непростий процес, який потребує ретельного вивчення всіх обставин та збору достатніх доказів. Тож якщо ви маєте намір позиватися до суду, спершу зверніться до адвоката, який оцінить шанси на успіх саме у вашому випадку й підкаже, які саме документи потрібно надати суду, щоб виграти справу й захистити свої права та інтереси.

Ваш адвокат

Малик Олександр Володмирович

Телефонуйте: ☎️ + 38 (096) 109-76-08 (Telegram, Viber, WhatsApp).