Позвонить

Оставьте контактные данные,

позвоню и предоставлю консультацию

*консультация платная

Когда договор купли-продажи недвижимого имущества можно признать недействительным

7 причин признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Купля-продажа недвижимости – это сложная процедура, которая доставляет немало хлопот ее участникам. Неосведомленность и юридическая неосторожность с куплей-продажей недвижимости могут привести к серьезным правовым последствиям, в том числе и к потере имущества.

Кроме того, в сделках с недвижимым имуществом всегда есть риск, что одна из сторон захочет признать договор купли-продажи недействительным. Но сделать это не просто. Для этого должны быть серьезные основания. О них мы и поговорим в этой статье.

 

Адвокат по недвижимости в Виннице

Александр Малик

Звоните по телефону: +38 096 109 76 08

 

  1. Несоблюдение формы договора

Любая сделка должна соответствовать установленной законом форме (ст. 203 Гражданского кодекса Украины). Договор купли-продажи недвижимости заключают между собой продавец и покупатель только в письменной форме. Его обязательно удостоверяет нотариус.

Если участники соглашения нарушили требования по оформлению договора купли-продажи недвижимости или допустили ошибку при его заключении, это основание, чтобы признать договор недействительным.

А вот если такой договор вообще не удостоверил нотариус, то он ничтожен. Это означает, что он автоматически недействителен, ведь не отвечает требованиям закона. И признавать его недействительным в суде не нужно.

 

  1. Сделка совершена под влиянием обмана

Если вас обманули при сделке с куплей-продажей недвижимости, договор может быть признан судом недействительным. Бывают случаи, когда лицо скорее хочет продать свою недвижимость и приписывает ей те характеристики, которых на самом деле нет. К примеру, если это жилой дом – лишние квадратные метры. Но не каждый покупатель будет проверять эти сведения, рассчитывая на честность продавца. А зря. Ведь последствия такого доверия могут оказаться отрицательными.

Но то, что был обман, нужно доказать.

Что такое обман в понимании закона? Согласно ст. 230 Гражданского кодекса Украины, обманом является ситуация, когда одна сторона отрицает наличие обстоятельств, которые могут помешать совершению сделки, или если она умалчивает их.

Определяющим признаком обмана является умысел. К примеру, есть условия, на которых бы вы никогда не согласились на заключение договора купли-продажи недвижимости. Но другой участник соглашения знает о наличии таких условий и не уведомляет о них вам или умалчивает их. Это и есть умысел. И это значит, что вас сознательно ввели для достижения корыстной цели.

Обман может проявляться как в активных действиях (например, подделка документов, умышленное уведомление ложной информации об объекте купли-продажи и т.п.), так и в пассивных (замалчивание некоторых обстоятельств или условий).

То есть если вас ввели в заблуждение, побуждая совершить сделку – это обман. И в таком случае есть шансы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным.

 

  1. Сделка совершена под давлением

Одним из признаков договора купли-продажи является добровольное согласие обеих сторон на его заключение. Вы ставите свою подпись, и это означает, что не возражаете относительно условий договора. Признать недействительность договора в этом случае сложно, но возможно. Для этого нужно доказать, что сделка действительно осуществлена ​​против вашей воли, доказать факт применения к вам физического или психологического давления со стороны другой стороны или третьего лица и доказать причинную связь, что договор купли-продажи недвижимого имущества вы подписали именно потому, что в отношении вас оказали физическое или психологическое давление.

 

  1. Договор купли-продажи заключило недееспособное лицо или лицо, которое не осознавало своих действий

Лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности. Договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный недееспособным лицом, ничтожен.

Однако может случиться ситуация, когда лицо, являющееся участником сделки купли-продажи, является дееспособным, но страдает психическим расстройством и на момент совершения сделки не осознавало значения своих действий.

Такое лицо может подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, а в случае его смерти иск могут подать другие заинтересованные лица, чьи права и интересы нарушены, однако суду следует предоставить существенные доказательства, подтверждающие психическое состояние участника соглашения и предоставить подтверждающие медицинские документы.

 

  1. Сделка нарушает жилищные права ребенка

Договор купли-продажи недвижимости можно признать недействительным, если он нарушает жилищные права ребенка.

Дело в том, что сделка, которую осуществляют родители/усыновители, не должна противоречить правам и интересам ребенка. Следовательно, перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, право собственности которого имеют дети одной из сторон сделки, нужно получить предварительное разрешение от органа опеки и попечительства. Если заключить такой договор без разрешения, его можно обжаловать в суде и признать недействительным.

 

  1. Фиктивная сделка

Представим себе ситуацию, что стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, но совершили они эту сделку только для вида. На самом же деле они имели другую цель, например искусственный вывод недвижимости. Поскольку обе стороны осознавали истинную цель осуществления сделки, а не ту, что прописана в договоре купли-продажи, и сделка не имела целью установления правовых последствий, то такой договор является фиктивным и его можно признать недействительным.

Здесь важно понимать, что признаки совершения сделки только для вида должны быть свойственны обоим участникам соглашения. Только в таком случае суд признает договор фиктивным, а значит – недействительным.

Если одна сторона преследовала совсем другую цель при заключении договора, а другая не знала об этом и пыталась достичь цели, предусмотренной договором, то это обман. В таком случае договор нельзя признать фиктивным, однако можно признать недействительным как заключенный под влиянием обмана.

 

  1. Мнимая сделка

Нередким явлением в вопросах недвижимости является мнимая сделка, то есть когда ее участники скрывают этой сделкой другой, который они совершили на самом деле. К примеру, договор купли-продажи квартиры участники сделки оформляют как договор дарения. Это и есть мнимая сделка. Такие сделки обычно заключают лица, которые доверяют друг другу, чтобы никто не догадался об их истинных намерениях. А делают это они для того, чтобы скрыть некоторые противоправные действия или обойти налоги.

Доказать, что договор купли-продажи недвижимости на самом деле мнимый крайне сложно, но стоит знать, что если будет доказана притворность договора, то суд признает его недействительным, а значит, это будет означать, что право и имущество, приобретенные по такому договору, будут такими, что приобретены неправомерно.  

 

В какой суд обращаться, чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?

Дела о признании недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества рассматривают в порядке гражданского судопроизводства. Исковое заявление нужно подавать в районный, горрайонный или городской суд по месту вашего проживания.

В таких делах судебный сбор уплачивается как за неимущественный спор. В 2022 году судебный сбор для юридических лиц и физических лиц-предпринимателей составляет 2481 грн., для физических лиц – 992,4 грн.

 

Будьте внимательны и осторожны, совершая операции с недвижимостью. По любым вопросам правильности оформления процедуры купли-продажи недвижимости обращайтесь к адвокату. Он даст вам советы, как поступать в той или иной ситуации и поможет избежать негативных правовых последствий. Своевременная юридическая помощь обеспечит вам успех в суде и сохранит ваше имущество.

 

Хотите задать вопрос о купле-продаже недвижимости?

Ваш адвокат Александр Малик

Звоните по телефону +38 096 109 76 08