Зателефонувати

Залишіть контактні дані,

зателефоную та надам консультацію

*консультація платна

Коли договір купівлі-продажу нерухомого майна можна визнати нечинним

7 причин визнати договір купівлі-продажу нерухомості нечинним

Юрист по нерухомостіКупівля-продаж нерухомості – це складна процедура, яка завдає чимало клопотів її учасникам. Необізнаність та юридична необережність з купівлею-продажем нерухомості можуть призвести до серйозних правових наслідків, зокрема й втрати майна.

Крім того, в операціях з нерухомим майном завжди є ризик, що одна зі сторін захоче визнати договір купівлі-продажу нечинним. Але зробити це доволі не просто. Для цього мають бути серйозні підстави. Про них ми й поговоримо у цій статті.

 

Адвокат з нерухомості у Вінниці

Олександр Малик

Телефонуйте: +38 096 109 76 08

 

  1. Недотримання форми договору

Будь-який правочин має відповідати встановленій законом формі (ст. 203 Цивільного кодексу України). Договір купівлі-продажу нерухомості укладають між собою продавець і покупець лише у письмовій формі. Його обов’язково посвідчує нотаріус.

Якщо учасники угоди порушили вимоги щодо оформлення договору купівлі-продажу нерухомості або допустили помилки під час його укладання, це підстава, щоб визнати договір нечинним.

А от якщо такий договір взагалі не посвідчив нотаріус, то він є нікчемним. Це означає, що він автоматично нечинний, адже не відповідає вимогам закону. І визнавати його нечинним в суді не потрібно.

 

  1. Правочин вчинено під впливом обману

Якщо вас обманули під час операції з купівлею-продажем нерухомості, договір може бути визнано судом нечинним. Трапляються випадки, коли особа швидше хоче продати свою нерухомість і приписує їй ті характеристики, яких насправді немає. Наприклад, якщо це житловий будинок – зайві квадратні метри. Але не кожен покупець буде перевіряти ці відомості, розраховуючи на чесність продавця. А дарма. Адже наслідки такої довіри можуть бути негативними.

Але те, що був обман, потрібно довести.

Що таке обман в розумінні закону? Відповідно до ст. 230 Цивільного кодексу України, обманом є така ситуація, коли одна сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх.

Визначальною ознакою обману є умисел. Наприклад, є умови, на яких би ви ніколи не погодилися на укладення договору купівлі-продажу нерухомості. Але інший учасник угоди знає про наявність таких умов і не повідомляє про них вам або замовчує їх. Це і є умисел. І це означає, що вас свідомо ввели в для досягнення корисливої мети.

Обман може проявлятися як в активних діях (наприклад, підробка документів, навмисне повідомлення неправдивої інформації про об’єкт купівлі-продажу тощо), так і в пасивних (замовчування деяких обставин чи умов).

Тобто якщо вас ввели в оману, спонукаючи вчинити правочин – це обман. І в такому разі є шанси визнати договір купівлі-продажу нерухомості нечинним.

 

  1. Правочин вчинено під тиском

Однією з ознак договору купівлі-продажу є добровільна згода обох сторін на його укладення. Ви ставите свій підпис, і це означає, що не заперечуєте щодо умов договору. Визнати нечинність договору в цьому разі складно, але можливо. Для цього потрібно довести, що правочин справді здійснено проти вашої волі, довести факт застосування до вас фізичного чи психологічного тиску з боку іншої сторони чи третьої особи та довести причиновий зв`язок, що договір купівлі-продажу нерухомого майна ви підписали саме тому, що стосовно вас здійснили фізичний або психологічний тиск.

 

  1. Договір купівлі-продажу уклала недієздатна особа або особа, яка не усвідомлювала своїх дій

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений недієздатною особою, є нікчемним.

Однак може трапитися ситуація, коли особа, що є учасником угоди купівлі-продажу, є дієздатною, але страждає психічним розладом і на момент вчинення правочину не усвідомлювала значення своїх дій.

Така особа може подати позов до суду про визнання договору купівлі-продажу нечинним, а в разі її смерті позов можуть подати інші зацікавлені особи, чиї права та інтереси порушено, однак суду потрібно надати істотні докази, що підтверджують психічний стан учасника угоди та надати підтверджувальні медичні документи.

 

  1. Правочин порушує житлові права дитини

Договір купівлі-продажу нерухомості можна визнати нечинним, якщо він порушує житлові права дитини.

Річ у тім, що правочин, який здійснюють батьки / усиновлювачі, не має  суперечити правам та інтересам дитини. А отже, перед тим, як укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, право власності яке мають діти однієї зі сторін угоди, потрібно отримати попередній дозвіл від органу опіки й піклування. Якщо ж укласти такий договір без дозволу, його можна оскаржити в суді й визнати нечинним.

 

  1. Фіктивний правочин

Уявімо собі ситуацію, що сторони уклали договір купівлі-продажу нерухомості, але вчинили вони цей правочин лише для виду. Насправді ж вони мали іншу мету, наприклад штучне виведення нерухомості. Оскільки обидві сторони усвідомлювали справжню мету здійснення правочину, а не ту, що прописана в договорі купівлі-продажу,  і правочин не мав на меті встановлення правових наслідків, то такий договір є фіктивним і його можна визнати нечинним.

Тут важливо розуміти, що ознаки вчинення правочину лише для виду повинні бути  властиві обом учасникам угоди. Тільки в такому разі суд визнає договір фіктивним, а отже – нечинним.

Якщо ж одна сторона переслідувала зовсім іншу мету під час укладення договору, а інша не знала про це та намагалася досягти мети, передбаченої договором, то це обман. У такому разі договір не можна визнати фіктивним, проте можна визнати нечинним як такий, що укладено під впливом обману.

 

  1. Удаваний правочин

Нерідкісним явищем у питаннях нерухомості є удаваний правочин, тобто коли його учасники приховують цим правочином інший, який вони вчинили насправді. Наприклад, договір купівлі-продажу квартири учасники угоди оформлюють як договір дарування. Це і є удаваний правочин. Такі правочини, зазвичай, укладають особи, які довіряють одна одній, щоб ніхто не здогадався про їхні справжні наміри. А роблять це вони для того, щоб приховати певні протиправні дії чи обійти податки.

Довести, що договір купівлі-продажу нерухомості насправді удаваний вкрай складно, але варто знати, що якщо буде доведено удаваність договору, то суд визнає його нечинним, а отже, це буде означати, що право та майно, набуті за таким договором, будуть такими, що набуті неправомірно.  

 

У який суд звертатися, щоб визнати договір купівлі-продажу нерухомості нечинним?

Справи про визнання нечинності договору купівлі-продажу нерухомого майна розглядають в порядку цивільного судочинства. Позовну заяву потрібно подавати до районного, міськрайонного чи міського суду за місцем вашого проживання.

У таких справах судовий збір сплачується як за немайновий спір. У 2022 році судовий збір для  юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців становить 2481 грн, для фізичних осіб – 992,4 грн.

 

Тож будьте уважні та обережні, здійснюючи операції з нерухомістю. З будь-яких питань щодо правильності оформлення процедури купівлі-продажу нерухомості звертайтеся до адвоката. Він надасть вам поради, як діяти в тій чи тій ситуації і допоможе уникнути негативних правових наслідків. Вчасна юридична допомога забезпечить вам успіх у суді та збереже ваше майно.

 

Бажаєте поставити запитання щодо купівлі-продажу нерухомості?

Ваш адвокат Олександр Малик

Телефонуйте +38 096 109 76 08